Q.2回目の大規模修繕工事(築20年から25年) マンション成熟期の修繕ポイントとは?(なるほど大規模修繕工事)

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2回目の大規模修繕工事を迎える頃のマンションは、生活価値の成熟期にあたります。つまり、20年余りの営みを重ねてきた住民のライフスタイルや人柄の集合体が、それぞれのマンションに独自の雰囲気や個性となってにじみ出てくる時期なのです。そのようなマンションの個性は、日々そこで生活している人には自覚がなくても、外部から見るとはっきりとわかります。
築20年のマンションは、デザイン性や機能面では新築マンションと肩を並べるのは難しくなっているはずです。もちろん新築時の施工状態がしっかりとしたものであれば、耐震性や耐久性といった基本的な性能はとくに問題はないはずですが、魅力的な装備満載の新築マンションとは比較できません。
最近の傾向として、2回目の大規模修繕工事において同時に建物の改良・改善工事を行うケースが増えています。それは、ちょうど2回目の大規模修繕の時期は低下してきた資産価値へのてこ入れを考えるタイミングと重なるからです。当然、工事にあたっては資産価値向上のやりかたを検討します。その考え方の基本もまた、自分たちのマンションの個性を伸ばしていくことにあります。
たとえばエントランスホールはマンションの顔であり、また個性を表現しやすい場所です。使用頻度も高いところですから、痛みも激しく改良・改善工事の重点箇所となります。それにあたっては、『築20年=新築当時の住民も20歳年齢を重ねてきた』ことも考慮すべきでしょう。具体的には集合玄関の扉を開閉しやすい自動ドアに改修することや、スロープなどをより使いやすく改良することで、生活しやすさを高めることができます。エントランス工事を実施するのなら、そのデザイン性やグレード観を向上させることに加え、このような実利的な部分にまで踏み込むべきでしょう。明るくきれい、そして使い勝手の良いエントランスであれば、資産価値の面でも評価が向上します。

根岸エントランス befor

エントランス外観 befor

根岸エントランス after

エントランス外観 after

駐車場改良 After

駐車場改良の例

一方、機械式駐車場を撤去して平置き駐車場に変える事例も近年増えています。機械の維持費と駐車場の利用者数のバランスがとれなくなるタイミングが、ちょうど2回目の大規模修繕工事の頃と重なることが多いのがその理由です。

必要なものと不要不急な部分を見極めて修繕や改良・改善内容の取捨選択を行うのが2回目の大規模修繕工事の特徴です。これは理事の方々もマンションを長年使いこなしてきたうえに、その将来の姿をより的確に見極める力も備わり、修繕積立金をどう使えば自分たちのマンションの価値に有効かがはっきりとわかってくるからこそ可能なことです。管理組合全体の合意形成を得るという難しい課題も乗り越え、このような改良・改善工事を実現し次のステップへと進むマンションが多いです。
実現できる原動力として、20年をかけて共同体としても成長してきたことで、自分たちならではの建物の個性や、必要な機能、不要な設備などが一定の基準で判断できるようになってきたからで、管理組合も理事会も成長した証しととらえることができるでしょう。

本記事は、貴船美彦著作「マンション管理組合 理事になったら読む本」(幻冬舎2014年)から内容を抜粋して掲載しております。

つづく・・・

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