キャラ_01十数年に一度の大規模修繕工事を成功させるために、管理組合理事会や修繕委員会はどのように取り組んでいったらよいのでしょう?  私どもは様々な理事会さまへのコンサルタント業務を通じて、大規模修繕への取り組み方や大切にしてほしいことを整理しています。 これから大規模修繕工事を計画していく方々にぜひ参考にしていただきたいと思います。  

1.大規模修繕工事で新築マンションを目指すべからず!

翔設計様70代どんな建物も大規模修繕工事をしたからといって新築時の状態に戻ることはできません。 それでも使いこなして愛着がある。気に入っている。なじんでいる。それが住み続けているマンションの価値です。

人と共に長年営みを重ねてきた建物にも歳相応の魅力が兼ね備わるものです。住んでいる人たちが、その価値や魅力を理解してあげることです。過剰に新しさを追い求める必要はありません。  

2.大規模修繕工事は、みんなが得する!

翔設計様30代居住者さまの中には「ずっとこのマンションに住むつもりはない」という方もいらっしゃいます。しかし「暮らし心地」が悪いマンションが売れるはずはありませんから、マンションを良くしていく大規模修繕工事は、住み続ける人、売却したい人、賃貸転用したい人等、思惑の違う全ての区分所有者さまに利益をもたらします。

そうであれば、できるだけ大勢の興味と参加意識を高めて、みんなが得する工事を目指しましょう。  

3.大規模修繕工事は楽しく進める!

キャラ_03理事の方々や修繕委員の方々が楽しくないのに、居住者の皆さんの興味や参加意識が高まるはずがありません。

  1. 「修繕は楽しい行事」だと多くの方が考えられるように運ぶことがポイントです。
  2. 工事項目に創造的で新しい要素を付け加えて計画を進めていくことが効果的です。
  3. 打合せや説明会がギスギス・キリキリしていませんか?楽しく集まれるよう親睦を図る要素をプラスして良い人間関係をつくっていくことが何よりです。

 

翔設計の「合意形成サポート業務」は、特に管理組合内がもめている場合などに対応し、大規模修繕工事の合意形成を図れるように計画段階での意見交換会や個別対応等を業務メニューに取り入れ、理事会の意見調整役を担います。

 

4.建物を知ること、知ってもらうことが大切!

キャラ_02何を修繕すべきかはマンションを知ることから始まります。そのために専門家による「建物調査診断業務」がある訳ですが、調査してマンションのすべてがわかる訳ではありません。むしろ建物の基本的な状態がわかる程度だと言ったほうがよいでしょう。

マンションを知るには、居住者さまの気持ちを知ることが大切なのです。毎日建物の中で暮らしている居住者さまの不安や希望を吸い上げ、整理することで修繕工事の優先順位も決まってきます。

翔設計の「建物調査診断業務」は居住者さまのお話を聞くことから始めます。問診によって建物の弱点や病状を判断するのはお医者様と一緒です。

 

5.大規模修繕工事を検討する組織づくりとスケジュールづくり~

管理組合様の意見をまとめ、多額の工事計画を立て、実行を管理する立場はとても重責です。修繕担当に任せきりでは上手くいきません。また計画途中で人が替わってしまうのも望ましくはありません。計画段階で必要なのは「組織」と「スケジュール」です!

  1. 大規模修繕工事専任の組織をつくること。組織内の役割分担も大切です。
  2. スケジュール表をつくること。

限られた時間で無駄なく計画を遂行していくには、前もって全体のスケジュール化を図ることが絶対です。時間がかかりそうならその分早く組織を立ち上げスタートさせることも必要です。 工事計画が進んでいくと意見が分かれることもありあります。細かなスケジュールがない場合やスケジュールを重視しない計画は、そうしたところで暗礁に乗り上げ停滞してしまいます。「いつまでにこれを決める」というルールを重んじ、一つずつ答えを出して突き進んでいくことです。

翔設計のコンサルタントを加えることで、技術的な提案、検討、検証などの役割を担わせることが可能となります。また他のマンションの事例など、判断材料となる情報量も格段にアップします。
合理的で確かな計画立案が推し量れます。翔設計では、総会までの全体行程と打合せごとの協議決定事項をスタート段階でご提示し、円滑に協議が進むよう計画的にお打合せを進めていきます。

 

6.建物の一生を考える~

キャラ_04大規模修繕も3回目になると、マンションの寿命に関する質問が多くなります。これはお医者さまに「私は何歳まで生きらますかね?」と聞くことと同じで、設計士にも建物の寿命を言い当てることはできません。また建物や設備は修繕をしていけば延命はできますが、管理組合運営が先に衰退化してしまうこともあります。このようにマンションとは「建物」と「人」がバランスされて存在しています。

全てのマンションに今の建物の終わりと次にどうするかを決めなくてはならない時がやってきます。管理組合が元気で成熟した運営状態を築いていれば、明るい未来を自分たちで創ることができるでしょう。

築30年40年のマンションでは修繕方針の選択肢は大きく分かれてきます。組合内での意見交換や合意形成に長い時間が必要でありコンサルタントの力量が求められるところです。

翔設計は、建物の一生と管理組合の方々の意志を整理し修繕計画を検証し、最終的には建て替え計画のサポートまでを総合的にコンサルタントできる唯一の設計コンサルタント会社であると自負しています。