マンション総合コンサルタントマンション総合コンサルタント

2回目の大規模修繕工事(築20年から25年) マンション成熟期の修繕ポイントとは?(管理組合の豆知識)

2016年9月30日|管理組合の豆知識カテゴリ:|管理組合の豆知識タグ:|投稿者:翔設計スタッフ (78)

デザイン性やグレード向上に加え、住民の生活スタイルにも合わせた改修をおすすめします。
2回目の大規模修繕工事を迎える頃のマンションは、生活価値の成熟期にあたります。つまり、20年余りの営みを重ねてきた住民のライフスタイルや人柄の集合体が、それぞれのマンションに独自の雰囲気や個性となってにじみ出てくる時期なのです。そのようなマンションの個性は、日々そこで生活している人には自覚がなくても、外部から見るとはっきりとわかります。

根岸エントランス befor

エントランス外観 befor

根岸エントランス after

エントランス外観 after

築20年のマンションは、デザイン性や機能面では新築マンションと肩を並べるのは難しくなっているはずです。もちろん新築時の施工状態がしっかりとしたものであれば、耐震性や耐久性といった基本的な性能はとくに問題はないはずですが、魅力的な装備満載の新築マンションとは比較できません。
最近の傾向として、2回目の大規模修繕工事において同時に建物の改良・改善工事を行うケースが増えています。それは、ちょうど2回目の大規模修繕の時期は低下してきた資産価値へのてこ入れを考えるタイミングと重なるからです。当然、工事にあたっては資産価値向上のやりかたを検討します。その考え方の基本もまた、自分たちのマンションの個性を伸ばしていくことにあります。

たとえばエントランスホールはマンションの顔であり、また個性を表現しやすい場所です。使用頻度も高いところですから、痛みも激しく改良・改善工事の重点箇所となります。それにあたっては、『築20年=新築当時の住民も20歳年齢を重ねてきた』ことも考慮すべきでしょう。具体的には集合玄関の扉を開閉しやすい自動ドアに改修することや、スロープなどをより使いやすく改良することで、生活しやすさを高めることができます。エントランス工事を実施するのなら、そのデザイン性やグレード観を向上させることに加え、このような実利的な部分にまで踏み込むべきでしょう。明るくきれい、そして使い勝手の良いエントランスであれば、資産価値の面でも評価が向上します。

一方、機械式駐車場を撤去して平置き駐車場に変える事例も近年増えています。機械の維持費と駐車場の利用者数のバランスがとれなくなるタイミングが、ちょうど2回目の大規模修繕工事の頃と重なることが多いのがその理由です。

駐車場改良 After

駐車場改良の例

必要なものと不要不急な部分を見極めて修繕や改良・改善内容の取捨選択を行うのが2回目の大規模修繕工事の特徴です。これは理事の方々もマンションを長年使いこなしてきたうえに、その将来の姿をより的確に見極める力も備わり、修繕積立金をどう使えば自分たちのマンションの価値に有効かがはっきりとわかってくるからこそ可能なことです。管理組合全体の合意形成を得るという難しい課題も乗り越え、このような改良・改善工事を実現し次のステップへと進むマンションが多いです。
実現できる原動力として、20年をかけて共同体としても成長してきたことで、自分たちならではの建物の個性や、必要な機能、不要な設備などが一定の基準で判断できるようになってきたからで、管理組合も理事会も成長した証しととらえることができるでしょう。

本記事は、貴船美彦著作「マンション管理組合 理事になったら読む本」(幻冬舎2014年)から内容を抜粋して掲載しております。

つづく・・・

こちらのページにも、2回目の大規模修繕のヒントがございます。是非ご覧ください。
↓ ↓ ↓

  • お問い合わせ

  • お気軽にご連絡ください。 お待ちしております。

    プライバシーポリシー (個人情報保護について)▼

    1. 個人の権利の尊重

      当グループは、個人情報に関する個人の権利を尊重し、自己の個人情報に対し、開示・訂正・削除を求められたときは、合理的な期間内に、妥当な範囲内でこれに応じます。

    2. 個人情報の第三者への提供

      当グループでは、原則として利用者からお預かりした個人情報を法律の定める範囲外で利用者からの事前の同意なく第三者に開示・販売・提供することは絶対にありません。

      取得した個人情報を、警察、検察、裁判所等の公的機関より、法律に基づく正式な情報開示の要請があった場合には、開示することがあります。

      また、財産、権利の保護および人命に対する明白かつ現在の危険やその他緊急の必要性がある場合には、個人情報を開示することがあります。この場合、当グループは何らの責任も負わないものとします。

    3. 個人情報の利用目的

      当グループでは、取得した個人情報をご質問等への回答、および当グループからの情報提供(広告を含む)に利用いたします。

    4. 情報の変更・削除

      頂いた情報の変更・削除につきましては、info@sho-sekkei.co.jpもしくは電話03-5410-2525までご連絡ください。

    5. reCAPTCHAとGoogle

      このサイトのフォームはreCAPTCHAとGoogleによって保護されています GoogleプライバシーポリシーGoogle利用規約が適用されます。

    ・項目

    必須

    複数チェック可能

    無料:ご相談・お問合せ無料:お見積もり無料:資料請求無料:出張勉強会無料:マンプロ会員申込

    ・コンサルティング項目

    必須

    複数チェック可能

    大規模修繕給水・排水設備修繕長期修繕計画作成水害対策マンション総合力調査管理計画認定制度長寿命化その他

    ・住所※資料請求、書籍、無料出張勉強会の場合は必須

    ・管理組合名

    ・役職

    ・お名前

    必須

    ・電話

    ・E-Mail

    必須

    ・お問合せ内容

    ・ご連絡方法

    必須

    メールお電話

    ・メールマガジン登録

    必須

    登録する登録しない

    皆さまのマンションに関するお悩みは、「マンション総合コンサルタント」へお気軽にご相談ください。

     

    関連リンク

    管理組合の豆知識タグ
    10% Web会議 コンサルタント シーリング工事 プロジェクトチーム マンションコンサルタント マンションストック マンション管理組合 理事になったら読む本 マンション管理適正評価制度 修繕委員会 修繕委員会の立ち上げ 修繕工事 劣化 外壁劣化補修工事 大規模修繕工事 将来計画 工事監理 工事費 建替え 引渡し 引継ぎ 新理事 消費税 消費税10% 消費税率 特定緊急輸送道路沿道建物 管理会社方式 管理計画認定制度 築30年 築80年 給排水設備 設備調査 設計施工方式 設計業務委託費 設計監理方式 請負代金 配管 鉄部塗装工事 長期修繕計画 防水工事 顔認証 8%