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マンションストックの増加と選ばれるマンションであるための将来計画(管理組合の豆知識)

2021年1月25日|管理組合の豆知識カテゴリ:, |管理組合の豆知識タグ:, , , , |投稿者:翔設計スタッフ (58)

今後、築40年・50年経過した古いマンションが急増。健全なマンションでいられるのか。

人口が減り続けているのに、マンションの建設が止まらない日本は、今後どのようになっていくのでしょうか。

当たり前に「完売御礼」と記載されている新築マンションを見ると、やはり日本では中古マンションよりも新築マンションを選ぶ方が依然として多いようにも思われます。1960年代半ばに第1次マンションブームがあり、そこから約55年経過した現在では、マンションストック総戸数が655.5万戸(国土交通省/令和元年末時点)といわれています。今後築40年・50年経過したマンションの急増が想定されています。

 

分譲マンションストック戸数のグラフ(国土交通省/マンションに関する統計・データ等より抜粋)

国土交通省/マンションに関する統計・データ等より抜粋

(※分譲マンションストック戸数(PDF):国土交通省/マンションに関する統計・データ等より抜粋)

現在築40年以上のマンションは91.8万戸、ストック総数の約14%。

10年後には約2.3倍の213.5万戸、20年後には約4.2倍の384.5万戸になると想定されています。そのうち200万戸以上が築50年以上のマンションとなりますが、これらのマンションすべてが健全なマンションでいられるのでしょうか。

 

国土交通省/マンションに関する統計・データ等より抜粋

(※築後30、40、50年声の分譲マンション戸数((PDF):国土交通省/マンションに関する統計・データ等より抜粋)

 

このままでは「適切な修繕が行えない=老朽化が進行=資産価値の低下」。そうならないために。

マンションは定期的に大規模修繕工事や設備改修工事を行うことで健全なマンションを維持することができます。最近の新築マンションでは、新築入居時に修繕積立基金を集めている場合もありますが、多くのマンションでは、新築分譲時に販売主が安く設定した修繕積立金額のまま積立を続けているケースが多く、その場合給排水管改修工事等も必要となってくる第2~3回目(築25~40年前後)の大規模修繕工事を迎えるあたりで、赤字になってしまうケースがほとんどです。

2018年3月27日の日経新聞に、「マンション75% 修繕不安」という記事が出ていました。所有者が支払う修繕積立金の水準を日本経済新聞社が調べたところ、全国の物件の75%のマンションで修繕積立金が国の目安を下回っていることが分かりました。特に約900棟あるタワーマンションでは約8割のマンションで水準を下回っているという結果がでたそうです。

このデータからも分かるように、現状のままでは今後多くのマンションで資金が枯渇する可能性が高く、「適切な修繕が行えない=老朽化が進行=資産価値の低下」となることが想定されます。このままでは築80年まで快適に暮らせるマンションではいられないということです。それを回避するためには修繕積立金の値上げは避けられませんが、築年数が経過すれば一般的に居住者の年齢層もあがり、修繕積立金の大幅な値上げが難しくなります。そうなる前に早急な見直しが必須だと考えます。

 

将来計画の必要性

通常マンションではいつどにような修繕を行うか、この先30~40年の修繕積立金の推移を表した「長期修繕計画表」があります。この長期修繕計画表は基本的に修繕を繰り返す前提で作成されますが、築50・60年以降マンションがどうなるのか、を記した計画ではありません。

マンションの将来の一つの選択肢をして「建替え」があります。
「古くなったら建替えればいい」と思っている方も多いと思いますが、実はマンションの建替えには居住者の合意形成・土地の条件等々で実際に建替えができるマンションはごくごく一部です。将来的に建替えが可能なのか、敷地売却なのか、適切な修繕を行い築80年以上を目指すのか。自身のマンションがどのうような道を進むべきであるのか、「将来計画」を立てることが何よりも重要です。早い段階できちんとした将来計画を立てているか、がマンションの未来を左右する大きな分かれ道であり、資産価値の維持=居住者を維持できるかが決まります。この先急増する多くの経年マンションの中から「選ばれるマンション」であるためには資産価値の維持が重要であり、そのためにはどの道に進むべきかの「将来計画」が必要です。

築10数年では何十年後のマンションの姿を考えることは中々難しいとは思いますが、築30年目を過ぎたころからはマンションの「将来計画」の検討をしていくべきであると考えます。翔設計ではマンションの総合コンサルタントとして、「今」だけを考えるのではなく、何十年先の資産価値を見据えた将来計画の策定を推奨しております。ぜひご相談ください。

 

マンションの将来計画についてのご相談

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