2022年4月開始！マンション管理適正評価制度と管理計画認定制度に備えましょう！

みなさまこんにちは！

年度末でお忙しい方もいらっしゃると思いますが、いよいよ来月（2022年4月）から始まる新制度の「マンション管理適正評価制度と管理計画認定制度」についてご紹介したいと思います。早いマンション管理組合様は既に対応を済ませているところもありますが、新しい制度なので、まだまだ十分間に合います。今のうちに備えればマンションの資産価値の向上にもつながります。是非参考にして、快適なマンションライフをお過ごしください。

まず、「マンション管理適正化法（通称）」とは、2001（平成13）年に施行された「マンション管理の適正化の推進に関する法律（正式名称）」のことを指します。
これは、マンションをきちんと管理していくために、これまでガイドラインしかなかったものが、法律として制定されたことになります。
この法律では「維持管理の適正化」「老朽化の抑制」「再生に向けた取組」などを求めていて、その為に新たに国家資格（マンション管理士、管理業務主任者）を創設し、管理会社への法的ルールを制定し、管理組合にも努力義務を課したものです。

この記事をお読みの方は、マンションの管理組合の方が多いと思いますが、管理組合としては「（自分たちで）マンションを適正に管理するよう努めなければいけない」ことになります。

※ちなみに、この法律で、法的に「マンション」という言葉が初めて使用されました。

なかなか覚えにくそうな名前ですが、この二つは運営が異なります。

どちらも管理組合の体制や計画、収支（経理）や建物の状態などをチェックするものですが、マンション管理業協会によって毎年5段階で評価されるものと、地方公共団体に認定されるものという違いがあります。
どちらの制度も義務ではありませんが、この評価や認定がマンションの価値基準に加わることにより、暮らしやすさや資産価値に繋がっていくことが想定されます。将来的にはマンションの価値を評価する際にこれらを考慮することが、当たり前となっていくことを目指しているのです。

マンションの購入を検討していると、「マンションは管理を買え」というキーワードを目にしますが、実際には、どうやって管理状況を知ればよいのかなど、分からないことだらけでした。
そうなると、立地・間取り・築年数・デベロッパーや建設会社などで判断するしかなかったのですが、これからは中身が分かりやすくなり、購入した後で「そんなこととは知らなかった」というようなことも少なくなると思います。

2つの制度で重複している内容もありますが、それぞれ簡単に見てみましょう。

◆マンション管理適正評価制度／マンション管理業協会

５つのカテゴリー分類（25項目）に対し評価し、合計点数によってランクが決まります。
　　　①管理組合体制関係： 20点満点　　　　　　Sランク：90点以上
　　　②建築・設備関係　 ： 20点満点　　　　　　Aランク：70～89点
　　　③管理組合収支関係： 40点満点　　　　　　Bランク：50～69点
　　　④耐震診断関係　　： 10点満点　　　　　　Cランク：20～49点
　　　⑤生活関連　　　　： 10点満点　　　　　　Dランク：19点以下
　　　　　　　　　　合計：100点満点

◆管理計画認定制度／地方公共団体

　国が作成する基本方針「マンション管理適正化指針」に基づき、都道府県等が作成する推進計画「都道府県等マンション管理適正化指針」が定められます。
都道府県等の作成する指針は、国の指針と同様の内容か、国の指針に都道府県等の地域性を踏まえた内容か、都道府県等がそれぞれ作成していきますので、マンションの所在地の行政窓口に確認が必要となります。（都道府県等によっては、指針が出ていない場合もありますので、まずは管轄の行政窓口にご確認ください）
基本的には、こちらも５つのカテゴリー分類（17項目）をチェックされ、クリアしていれば認定されます。
　 　①管理組合の運営
　 　②管理規約
　　 ③管理組合の経理
　　 ④長期修繕計画の作成及び見直し等
　　 ⑤その他

２つの制度は併用することが可能です。重複する内容も多いのですが、マンション管理適正評価制度の方が範囲が広いので、こちらに取り組みながら、両方に対応するのがベターだと思います。
実際には、地方公共団体による「管理計画認定制度」について、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」を経由することで、審査を省略しながら、二つの制度の評価・認定結果をワンストップで取得できる仕組みを構築しようとしています。

これから始まる制度ですし、開始当初は「まだ様子見」をされる管理組合もあるかと思います。しかし、中には資産価値に敏感な区分所有者から、取り組み状況について管理組合に質問がくるかもしれません。

管理会社に管理業務を委託されている場合、マンション管理適正評価制度について管理会社から案内があると思います。こちらはマンション管理業協会の管轄ですから、管理会社に依頼すれば評価してくれますので、ハードルが低いと思います。
毎年の評価となりますが、その年の理事メンバーからすれば、取り組むべきことが明らかになって活動しやすいかもしれませんし、その先に管理計画認定制度での認定取得を目指すのも良いと思います。

また、管理会社によっては、制度対応についてあまり積極的ではない場合もあるかもしれません。管理会社の忙しさなど、状況的に対応が難しい場合もあるかもしれません。ただ、いずれにしても通常業務とは別業務となるため、費用が発生することになると思います。

であれば、管理会社ではなく自分たちでやろう、という管理組合もあるかもしれません。しかし、指定の講習を受けたマンション管理士もしくは管理業務主任者でなければ、評価を出すことができないため、やはり専門家に依頼する方が良いと思います。

もちろん、私たち翔設計は「マンション総合コンサルタント」ですから、マンション管理適正評価制度にも対応が可能です。また、同時に管理計画認定制度を含め、どこをどう取り組むことが必要か、具体的にアドバイスすることも可能です。

翔設計では、制度開始に先立ち、マンション総合力調査をお勧めしています。
ちょっとネタバレですが、長期修繕計画の見直しが必要な管理組合が多い傾向にあります。
この辺りは、管理会社よりも私たちのほうが得意だったりしますので、是非制度対応についてご相談ください。

＜管理計画認定制度・マンション管理適正評価制度に対応するために＞

おかげさまで、多数のお申込みを頂戴しています。理事会にてご相談やお打合せを行い、実際に調査等の業務を開始するまでに時間がありますので、今からのご検討であれば、お時間に余裕もあるかと思います。
ただし、ご好評を頂戴しておりますのでどんどん枠が埋まっていくと予想されます。早めにご検討開始いただきますようお願いいたします。