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大規模修繕でマンションの資産価値を上げるには?(管理組合の豆知識)

2022年8月2日|管理組合の豆知識カテゴリ:|投稿者:翔設計スタッフ (74)

大規模修繕=資産価値向上?

マンションの「大規模修繕」と検索すると、「資産価値」という言葉がたくさん出てきます。「大規模修繕」と「資産価値」がセットで語られているページも多くあります。

実際、大規模修繕工事とマンションの資産価値は大きく関わっており、長年大規模修繕を行わなかったマンションは売買価格が下がっていき、大規模修繕実施直後のマンションは値段が上がる事例は少なくありません。では大規模修繕で資産価値を上げるためにはどうすれば良いのでしょうか?

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1.マンションの資産価値とは何でしょうか?

マンションを選ぶ基準として3つの”P”があります。皆様も、これらを検討して今のマンションを選ばれたと思います。

Place 立地(場所のこと 環境、交通なども含む)
Plan   物件(建物のこと 構造、設備、機能、広さなど)
Price 価格(値段のこと 売買価格・賃貸家賃、管理費、修繕費なども含む)

資産価値と言えば、”Price=価格”だけをイメージされる方も多いと思いますが、その価格は立地と物件の条件で上下しますので、3つの”P”はそれぞれは密接に関わりあっています。

立地はどうやっても自分で変えることできませんので不動の価値ですが、物件なら手を加えることが可能です。物件をどのように扱えば資産価値を上げていくことができるのでしょうか?

 

2.そもそも大規模修繕とは何でしょうか?

マンションの物件の価値を維持していくうえで重要なことの1つが大規模修繕工事です。マンションの大規模修繕とは、基本的には屋上防水と外壁の補修を行い、主に鉄筋コンクリート造で作られている躯体の維持と、雨風から守る防水を行うため十数年に1度実施されます。

・躯体表面の塗装やタイルが、きちんと躯体を守っているかどうか?
・内部の鉄筋を守るため、躯体にひび割れなどが無いか?
・雨水の浸入を防ぐため、防水が機能しているか?  

などです

大規模修繕となると、仮設足場が立ち仮囲いが張りめぐらされるため、いかにも大がかりな工事をやっているように見えますが、実は大規模修繕工事は建物を守るための最低限の修繕項目であり、大規模修繕工事によって機能性や使用性が高まるものではありません。

 

3.資産価値を上げる「改良・改善」

建物の経年が進むと、躯体だけでなく、「設備」というハードと、「運用」というソフトもメンテナンスしていかなければなりません。躯体の維持はもちろん、設備と運用の性能も向上してこそ、マンションの性能が上がる=資産価値が向上する、ことに繋がるのです。では、【設備/ハード】と【運用/ソフト】はどのように向上させていけば良いのでしょうか?

国交省では大規模修繕工事において、元の性能に近づけるための「修繕」に加え、社会的劣化や住宅水準の向上のための「改良」をプラスした【改修】の必要性を訴えています。

マンションの資産価値に直結しやすいのは、共用部の性能になります。性能について4つに分類してみると、大規模修繕では右上の躯体の耐久性のみが対象となっていることが分かります。

  • 階段をスロープに変えてバリアフリー化し、安全性・快適性・使用性を上げる
  • 老朽化した給排水管を、より高性能・高耐久なものに更新して、機能性・維持性を上げる
  • 電話線を使ったインターネット回線を高速光回線に更新して、機能性・使用性を上げる
  • 複層ガラスサッシに変えて断熱性を高め、快適性・省エネ性を上げる
ハンズフリーオートロックや宅配ボックスなどエントランスを改修して、美観性・機能性・使用性を上げる
カーシェアやシェアサイクルなどを設置して、収益性・利便性を上げる

これらは一例ですが、このような改良・改善により、耐久性だけでなく使用性・快適性・安全性の向上につながります。修繕だけでなく様々な性能を向上させてこそ、物件の魅力が高まり、資産価値の向上に繋がるのです。

 

4.「改良・改善」を実現させるには

改良・改善は、老朽化した設備を最新のものに更新するような計画的に取り組めるものと、時代の変化やニーズに対応していくような、計画が立てにくいものの両方があります。計画できるものについては、修繕費を積み立てていくことで対応することができますが、後者のような計画しにくいものについては、なかなか準備がしにくい=修繕費を積み立てにくい側面があります。ですから、改良・改善を実行するためには修繕積立金に余裕を作っていく計画性と工事コスト圧縮の努力が必要になります。実際にはこの改良・改善工事の費用を初期の長期修繕計画に見込んでいるマンションは多くありません。適切な資金計画を立てることはもちろんですが、何より各工事におけるコストの圧縮が資金計画に大きく影響します。

私たち翔設計はマンションの数十年先を見据えた有効的な長期修繕計画の作成を始め、修繕工事における工事コストの圧縮に力を入れて取り組んでいます。修繕に加え改良・改善工事を取り入れ資産価値を向上させ、より長く快適に暮らしていけるマンションを目指しています。

 

■大規模修繕工事のあるべき姿

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