２回目の大規模修繕工事を進めるうえで抑えておくべきポイント（管理組合の豆知識）

近年マンションの修繕周期は長くなっており、２回目の大規模修繕工事は築２５～３０年というマンションが増えています。１回目の大規模修繕工事は初めてということもあり、よく分からないまま進んで、気づいたら終わっていたという管理組合様も多いのではないでしょうか。長期修繕計画でそろそろ２回目の大規模修繕工事を検討する時期になり、１回目の経験を踏まえ今回はどうしようか・・・という状況でご覧頂いている方もいらっしゃると思います。

弊社でも２回目の大規模修繕工事でご相談頂くケースが多いのですが、実は２回目の大規模修繕工事というのは、マンションの将来計画において、とても重要な時期と言えます。そのため２回目でどのような大規模修繕工事を行うかで、その先の計画に大きな影響を与えるため、しっかりと先を見据えた計画を立て、いかに合理的に２回目の修繕工事を実行するかが重要です。そこで２回目の検討を進めるうえで抑えておくべきポイントをお伝えします

ポイント①　修繕積立金の温存

築２５～３０年経つと経年も見え始め、修繕箇所も増えてきます。しかしマンションのライフサイクルコストとしては築４０年前後の第３回目の大規模修繕工事のあたりで設備改修やサッシ・玄関扉の改修等様々な工事が発生するため、今後修繕費用はさらに拡大します。

長期修繕計画は３０年程度の計画であるが故、新築時に作成された長期計画には第３回目の大規模修繕工事まで含まれていないことが多く、その後見直しをしていても修繕積立金が潤沢であるマンションはほんの一部です。３回目の大規模修繕工事を計画した時点でマイナスになってしまうマンションが見受けられます。そのため、３回目の大規模修繕工事や設備改修工事に向け、できるだけ資金を貯めておかなくてはいけないのです。

そうなると必然的に２回目の大規模修繕工事は、できるだけ費用を抑えた修繕でなければなりません。「お金がなくて大規模修繕工事や改良工事ができない」という事態を避けるためにも、修繕積立金の温存が最重要課題となります。                                                        

ポイント②　大規模修繕実施の長周期化

ライフサイクルコストの圧縮において修繕周期の長周期化が重要な要素となります。そのため現状の長期修繕計画に記載されている修繕時期に捉われるのではなく、本当に適切な時期に工事を実施することが大切です。長周期化することでマンション維持にかかるトータルコストの圧縮に繋がります。

まずは大規模修繕工事の実施時期を見極める必要があるため、建物調査を実施し建物の状態を把握したうえで工事時期を判断する必要があります。

ポイント③　先を見据えたマンションの全体計画

コスト圧縮の一方で、修繕だけではマンションの資産価値は低下してしまうため、資産価値を維持しながら住みよいマンションであるためには、機能性や美観の向上のための改良改善工事も必要となります。そのため改良改善の工事をどのタイミングで、どの程度長期計画に見込んでおくかも重要となります。どのタイミングで行うべきかどうか、足場必要の有無等も踏まえマンション全体計画の検討が必要です。

結論：２回目の大規模修繕工事は、３回目を見据えて計画を立てる

マンションの資産価値を左右するのは、適切な修繕と改良工事ですが、どんなマンションも資金問題に直面します。当然マンションの修繕積立金は限りがあり、その資金をいかに有効に活用していくかがマンションの将来を決める大きな要素となります。目先の工事だけを見るのではなく、マンション全体の一生を見据えての総合的な検討が必要です。

まずは可能な限りコストの圧縮を図ること。単発の工事金額の圧縮だけなく、修繕周期を延ばすなど生涯のライフサイクルコストの圧縮が必要です。一方で必要な修繕や改良工事を実施するための計画もしっかりと見込んでおく必要があります。

できるだけ早い段階で、各マンションに則した現実的な修繕計画を立てることが重要であり、先の計画なしに大規模修繕工事を検討することはリスクであると考えます。そのため２回目の大規模修繕工事を検討する際には、必ず長期修繕計画の見直しもセットで行うことをお薦めします。いかに合理的な計画が立てられるか、安心できる資金計画を作成することが重要です。

翔設計ができること

翔設計ではマンションのライフサイクルコストの圧縮を目指しておりますが、一言でコスト圧縮と言ってもその方法は様々です。翔設計ではこれまで述べ１０００以上の管理組合様のコンサルティングを行ってきました。その経験やノウハウをもとに、修繕時期の判断から、将来計画を見据えた設計、工事の発注方法の選択、工事全体のマネジメント方法等それぞれのマンションに合わせた最適な選択肢のご提示が可能であり、具体的なコスト圧縮方法をご提案致します。

翔設計では「適切な時期に、適切な内容で、適切な価格の工事」を目指しコンサルティングさせて頂いております。ぜひ一度お問合せ下さい。

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