大型高経年マンションの再生・リニューアルによる資産価値向上の必要性（管理組合の豆知識）

今後築40年以上の高経年マンションのストック増加が見込まれていますが、未だ建替えが進んでいないのが現状です。やはり立地条件に相当恵まれているマンションでない限り、合意形成を得ることができず、中々建替えは現実的ではありません。そうなってくると、今お住まいの建物にいかに長く住み続けることができるか、どうしたら安全に、快適に暮らし続けることができるのか、が大きな課題となります。

建物の経年に比例して、居住者の方々も高年齢化してくるのが必然です。長く快適なマンション・団地を維持するには、適切な修繕が必要であり、そのためには新しい人に入居してもらい入居率を高くしていかなければ積立金も集まらないため、建物の修繕も思うようにできません。

また新しい人に入居してもらう＝選んでもらうためには建物の維持保全に加え、魅力のあるマンションであるためのリニューアル・再生がポイントとなります。

マンションの長寿命化には居住者の「住み替え」「住み継ぎ」を視野に入れたマンションの再生計画がとても重要となります。

１．管理組合内の方向性の統一と将来計画の作成

この先、日本のマンションでは再生・リニューアルは必須となることが想定されます。

大前提として、自分たちのマンションは、どれぐらいまで住み続けるつもりなのかの共通認識と、資産価値を上げていこうというある程度の方向性の統一は必要です。突然リニューアル・再生を目指そうと思っても管理組合の性質上厳しいためです。

築２５年、２回目の大規模修繕工事が終わった頃から、将来計画の作成を行い、何年まで住み続ける想定で計画をするのか、またその中でどこまでの改良改善（リニューアル）工事を見込んだ計画にするか、がとても重要となります。

早い段階で計画を立てることで資金計画も緩やかに対応していくことができます。

２．小規模よりも大型マンションの方が実現性が高い

大規模修繕工事をはじめマンションの修繕費用は、小規模マンションよりも大型マンションの方が各戸の負担額は小さくなります。ただでさえ多くのマンションでは築３０年を超え設備改修が必要となる時期から赤字となる場合が多いため、同じ積立金であった場合、改良改善工事に回せる余力は大型マンションの方が多いと想定されます。

エントランス１つのリニューアルを考えても、戸数が多ければその分各戸の負担額は少なくなります。大型マンションであるからこそ検討できるリニューアルも多くありますので、しっかりと将来計画に組み込むべきだと考えます。

３．実現可能な共用部の資産価値UPとは

１．エントランス、ホールのリニューアル工事

マンションのエントランスというのはマンションの顔であり、毎日通る場所であるが故に、マンションの価値を左右する大きな部分です。

オートロック化の検討や、ポストの改修工事、宅配BOXの設置などが検討できます。

２．玄関ドア・サッシ・手摺の交換

マンションでは専有部に面している玄関ドアや窓サッシ・ベランダの手摺は一般的なマンション標準管理規約では共用部とされています（お住まいのマンションの管理規約をご確認ください）。そのため、専有部のリフォームの際に勝手に変えてしまうことができないのが一般的です。玄関扉は約２５年、サッシは約３０年が耐用年数とされておりますが、修繕計画にどこまで見込まれているかはマンションによって異なります。

サッシにおいては、現在ではガラス面をペアガラス、枠はアルミと樹脂の複合が主流となっており、断熱性や防音性、結露の問題も解消できるようになりますので、居住者様からすると一番メリットを感じて頂ける改善工事であると思われます。

３．外構・共用スペースの有効活用

大型マンション・団地では比較的敷地にゆとりがあるケースが多いのですが、マンションの高経年化と居住者の高齢化が進むと敷地の有効活用がおざなりになっているマションが多く見受けられます。現在、居住されている高齢者の活気を取り戻すため、憩いの場としてのスペースを設けたり、キッチンカーや食材等の移動販売を誘致したり、利便性を高めるための敷地活用を行うことが重要です。

また、新しい居住者に選ばれるマンションであるために、若い世代に対して有効的な付加価値が必要であり、住みたいと思ってもらうほかありません。空いた敷地に小さな緑地や公園を作る、大きな団地などでは集会室を子供向けのプレイルームにする、ワーキングペースにするなど、時代に対応しながら新しい居住者を受け入れるためのリニューアルも必要かもしれません。

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