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実績紹介 外壁タイル瑕疵求償サポート(お客様インタビュー)(お知らせ)

2021年4月1日|お知らせカテゴリ:|投稿者:翔設計スタッフ (101)

翔設計は建築総合コンサルタントとして、大規模修繕工事のコンサルティングだけではなく、管理組合様の様々なお悩みの解決をサポートしております。

その中で特に2000年前後に建築されたマンションにおいて「タイルの剥落・浮き」が散見され、想定外の修理費用が必要となる事例が複数発生しておりました。
数多くの実績の中から、今回一例として「外壁タイル瑕疵求償サポート業務」をご下命いただいた首都圏にある某AMマンション元理事長の加賀谷様にお話をお伺いいたしましたのでご紹介いたします。

AMマンションの基本データ

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 ・所在)東京都某市
 ・規模)100戸未満、RC造、地上12階建、2008年竣工
 ・管理会社)管理会社D(現在はリプレイスを実施し、管理会社N)
 ・販売元)販売会社J(現在は会社更生法が適用され販売会社Hの子会社となっている)
 ・建築/設計)M建設/S建築事務所

 ※記事作成時点ではこちらのマンションの大規模修繕工事が施工中であり、工事は新築時の
施工会社であるM建設が担当し、瑕疵対象の部分に関してはM建設と販売会社Hに
より応分の負担がされていました。翔設計は工事監理も担当させていただきました。

 

翔設計に業務を委託した経緯と内容を教えください

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翔設計さんを初めて知ったのは2017年の秋、東京都某区の公益社団法人が主催するマンション管理組合向けセミナーの会場でした。
その時は、設計コンサルタントというお仕事があるんだ、という程度の認識で、具体的にはどのようなお仕事をされているのか正直わからない感じでした。私たちのマンションの理事会は1年の輪番制で、今は、理事長ですが、当時は理事でもなかったので、危機意識も薄かったのだと思います。

ところが、年次総会で費用に関する指摘事項が3年連続で根本解決していないという問題が発生してしまった為に、私が理事会をお手伝いすることとなり、予算より長期間継続審議となっていた外壁タイルのはらみに対する費用処理の問題に対しても主体的に参加することになりました。

築浅で既にタイルが剥がれている事や、近隣の建物に同様の問題が発生していない事もあり、販売主および施工主に対して、何某かの理由があるのではないかと質問を続けましたが、常に、施工主からの説明は、「震災による剥離」であるとの主張を貫かれ、説明会においても、常に専門的な用語を並べ立てては身の潔白を主張され、もし建物そのものに問題があると言うのであれば、マンション側として立証して欲しいと言われるという事が続きました。

正直、専門的な知識を持ち合わせていない私たちは、以前名刺交換をさせていただいた翔設計さんを思い出し、藁にもすがる気持ちで翔設計さんにお電話いたしました。

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2018年春頃だったと思いますが、果たして翔設計さんがこう言ったややこしい困りごとにも対応していただけるかと言う初歩的な疑問を持ちつつ、翔設計さんを訪問しました。そんな程度の訪問だったにもかかわらず、幹部の方(呼子取締役)にご対応いただき、力強く『大丈夫ですよ、こう言う問題を解決するために我々があるのですから。』と明確にお話しいただき、続いて過去の判例なども含めとても丁寧にご説明をいただきました。初めて味方を得た、そんな気持ちになったのを覚えています。

早速、この面談の内容を理事会に持ち帰り、理事会で共有・検討した結果、最終的には翔設計さんと、「外壁タイルの求償サポート」を念頭に、「建物調査診断」の契約を締結しました。現在は、「大規模修繕工事コンサルタント業務」を締結しております。

 

他コンサルタント会社との比較検討はされたのですか?

はい。

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まず、理事会の内部でもコンサルタントが入る事に対して慎重な意見もあり、「瑕疵求償やその後に続く大規模修繕工事にコンサルタントを入れるかどうか」ということに関して区分所有者にご理解いただけるような説明と共に、アンケートを実施すると言うやり方を取りました。

その後、過半数以上の意思を確認した後、翔設計さんを含めた複数社に見積をお願いしました。そう言ったプロセスを経て最終的に、翔設計さんにお願いさせていただく事となりました。
選定の際に重要視したことは金額もありますが、本当に私たちの立場に立って活動していただけるかどうか、そして十分な知見をお持ちかどうかと言う部分でした。

実は、この検討期間中もM建設との折衝は継続しており、翔設計さんは契約が決まっていないにもかかわらず、かなり踏み込んでの助言を下さっていました。初期折衝での方向性を決定する事となった翔設計さんからの「契約なし状態」での助言が後々の交渉に大きくプラスになりました。

翔設計というコンサルタントを入れたことで何か変わりましたか

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もちろんです。すべてが変わったと言っても過言ではないです。

まず、一番大きかったのは素人集団の組合の私たちの精神的な支えになっていただいた事です。専門家である施工主からの技術的な説明の繰り返しは、ともすれば自分たちが間違っているのではないかとの不安に襲われます。翔設計さんの加入は、私たちに大きな勇気を与えてくれました。

そして、技術面でのご支援です。専門用語を並べたM建設からの説明を一つ一つ論破してもらいました。この事で、交渉相手が「いい加減なことは言えない」と言う認識に変わり、中身のある議論に交渉の内容を昇華させる事ができたと思っています。

また、さらに、交渉の方法についての戦術的なアドバイスをいただいたのも大きいと思います。様々な戦術を駆使して少しでも交渉が有利になるようにご支援いただいた事も非常に大きいと思います。

最終的にどのぐらいの期間がかかったのでしょうか

マンション外壁のタイルはらみが発見されてから、翔設計さんとの契約まで約3年、翔設計さんとの契約からM建設・販売会社Hとの合意(大規模修繕工事費用の応分負担)まで約1年。合計で約4年かかりました。最初から翔設計さんに依頼していればもっと早く決着していたと思います。

今現在(記事作成時)、大規模修繕工事中なのですが、施工は先方が負担する費用を最大化させる条件であったためM建設に依頼しています。当然、不安視する声もありましたが、工事監理にも翔設計さんが入ってくれますので、M建設での工事実施を決めました。

最後に今回お話いただけることになったご理由を教えてください

今回、このような機会をいただいて話をさせて頂いたのは、おそらく私たちのようなお困りになっている組合様が他にもいらっしゃるのではないかと思ったからです。もちろん、課題に対して真摯に対応される販売及び施工主さんも多いとは思いますし、いろんな設計コンサルタントもいらっしゃいますので、「絶対に翔設計さんがオススメ」と言うつもりもないですが(笑)、私たちは本当に、助けていただきました。まだ、大規模修繕が終わっていませんので結果はわかりませんが、お願いさせて頂いた費用など吹き飛ぶぐらいの効果とお働きをいただいたと思っています。

同じような境遇の組合さんに対して、少しでも参考になればと願っています。

インタビューを終えて

加賀谷様も仰っておりましたが、マンションの瑕疵求償には時間がかかることが多く、専門的な知識や経験に裏付けされた交渉が非常に有効です。
私たち翔設計は大規模修繕工事のコンサルティングや瑕疵求償も得意としておりますが、そのほか、設備改修、耐震補強、共有部リニューアル、マンション再生、など様々な経験とノウハウで管理組合様をサポートする「建築総合コンサルタント」です。
どうぞお気軽にご相談ください。

管理組合のみなさまへ

 

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