マンションストックの増加と選ばれるマンションであるための将来計画

今後、築40年・50年経過した古いマンションが急増。健全なマンションでいられるのか。

人口が減り続けているのに、マンションの建設が止まらない日本は、今後どのようになっていくのでしょうか。

当たり前に「完売御礼」と記載されている新築マンションを見ると、やはり日本では中古マンションよりも新築マンションを選ぶ方が依然として多いようにも思われます。

1960年代半ばに第１次マンションブームがあり、そこから約５５年経過した現在では、マンションストック総戸数が６５５．５万戸（国土交通省/令和元年末時点）といわれています。

今後築40年・50年経過したマンションの急増が想定されています。

（※分譲マンションストック戸数（PDF）：国土交通省／マンションに関する統計・データ等より抜粋）

現在築４０年以上のマンションは９１.8万戸、ストック総数の約１４％。

１０年後には約２.３倍の２１３．５万戸、20年後には約４.２倍の３８４．５万戸になると想定されています。

そのうち２００万戸以上が築５０年以上のマンションとなりますが、これらのマンションすべてが健全なマンションでいられるのでしょうか。

（※築後30、40、50年声の分譲マンション戸数（（PDF)：国土交通省／マンションに関する統計・データ等より抜粋）

このままでは「適切な修繕が行えない＝老朽化が進行＝資産価値の低下」。そうならないために。

マンションは定期的に大規模修繕工事や設備改修工事を行うことで健全なマンションを維持することができます。最近の新築マンションでは、新築入居時に修繕積立基金を集めている場合もありますが、多くのマンションでは、新築分譲時に販売主が安く設定した修繕積立金額のまま積立を続けているケースが多く、その場合給排水管改修工事等も必要となってくる第２～３回目（築２５～４０年前後）の大規模修繕工事を迎えるあたりで、赤字になってしまうケースがほとんどです。

2018年3月27日の日経新聞に、「マンション７５％　修繕不安」という記事が出ていました。所有者が支払う修繕積立金の水準を日本経済新聞社が調べたところ、全国の物件の７５％のマンションで修繕積立金が国の目安を下回っていることが分かりました。特に約９００棟あるタワーマンションでは約８割のマンションで水準を下回っているという結果がでたそうです。

このデータからも分かるように、現状のままでは今後多くのマンションで資金が枯渇する可能性が高く、「適切な修繕が行えない＝老朽化が進行＝資産価値の低下」となることが想定されます。このままでは築８０年まで快適に暮らせるマンションではいられないということです。それを回避するためには修繕積立金の値上げは避けられませんが、築年数が経過すれば一般的に居住者の年齢層もあがり、修繕積立金の大幅な値上げが難しくなります。そうなる前に早急な見直しが必須だと考えます。

将来計画の必要性

通常マンションではいつどにような修繕を行うか、この先３０～４０年の修繕積立金の推移を表した「長期修繕計画表」があります。

この長期修繕計画表は基本的に修繕を繰り返す前提で作成されますが、築５０・６０年以降マンションがどうなるのか、を記した計画ではありません。

マンションの将来の一つの選択肢をして「建替え」があります。

「古くなったら建替えればいい」と思っている方も多いと思いますが、実はマンションの建替えには居住者の合意形成・土地の条件等々で実際に建替えができるマンションはごくごく一部です。将来的に建替えが可能なのか、敷地売却なのか、適切な修繕を行い築８０年以上を目指すのか。自身のマンションがどのうような道を進むべきであるのか、「将来計画」を立てることが何よりも重要です。

早い段階できちんとした将来計画を立てているか、がマンションの未来を左右する大きな分かれ道であり、資産価値の維持＝居住者を維持できるかが決まります。

この先急増する多くの経年マンションの中から「選ばれるマンション」であるためには資産価値の維持が重要であり、そのためにはどの道に進むべきかの「将来計画」が必要です。

築１０数年では何十年後のマンションの姿を考えることは中々難しいとは思いますが、築３０年目を過ぎたころからはマンションの「将来計画」の検討をしていくべきであると考えます。

翔設計ではマンションの総合コンサルタントとして、「今」だけを考えるのではなく、何十年先の資産価値を見据えた将来計画の策定を推奨しております。ぜひご相談ください。