マンション総合コンサルタントマンション総合コンサルタント
「今のマンションに永住したい」というニーズが高まっている今、
本当にマンション管理組合のためになる大規模修繕とは何か。

大規模修繕コンサルタントのパイオニアである当社:翔設計が「大規模修繕のあるべき姿」をお伝えいたします。

 

 

1.管理組合のための大規模修繕を

かつて、大規模修繕がとても未熟な時代がありました。共同住宅であるマンションという建物をどのように維持していくべきか、それを誰に頼めば良いのかも分からず、結果として不要な工事を行ったり、必要な工事がされなかったり、挙句の果てには手抜き工事を見抜けなかったり、という残念なお話を耳にすることも多くありました。

そこで、わたしたちは、建物の専門家が、「適切な時期」に「適切な内容」を「適正な価格」で大規模修繕を行えるよう、お手伝いをするべきだと立ち上がりました。今では設計コンサルタントが大規模修繕工事のお手伝いをすることが一般的になりましたが、本当に「管理組合のための大規模修繕」になっているのでしょうか。何が「管理組合のため」なのでしょうか。

 

 

2.日本では長寿命化が求められている

日本で最初の分譲マンションが1953(昭和28)年に誕生してから約70年が経ちました。「マンションに住む」ことの意識変化が進み、「永住したい」ニーズは高まっています。しかし、老朽化した建物の建て替えは一向に進まず、様々な問題を抱えたまま住み続けざるを得ないケースが増えている現実もあります。

永住するには「建物を長く使っていく」必要がありますが、既存の高経年マンションはそこまで長く使っていくことを前提として建てられていない、という問題があります。そこで、今ある建物を長く使えるようにするための「長寿命化」が必要になってきます。

国交省/平成30年度マンション総合調査結果より抜粋
マンションへの永住意識は過去最高の6割超に
マンション建替えの実施状況(国土交通省HPより)
築40年超の管理組合のうち2%しか建替えできていないという厳しい現実

 

 

3.これが厳しい現実「単なる延命」

一般的に、マンションには長期修繕計画があり、大規模修繕工事など建物のメンテナンスを計画的に進めていくようになっています。それでも長寿命化が叶わないのは何故でしょうか。

それは、メンテナンスの内容が、「長寿命化」ではなく「延命」になってしまっているからです。延命では、老朽化や劣化などの様々な課題を解決できず、結果として長く使いたくても使えない、大きなリスクと背中合わせになっていることが多いためです。

修繕が場当たりになっていたり、目の前のコストダウンを重視してしまったりと、長期の視点を持って、長寿命化のために本当に必要なことを見失ってしまっている管理組合が増えていることも関係しています。あなたのマンションではどうでしょうか?

国交省が提唱する大規模修繕の進め方/修繕+改良=「改修」が必要であると示している
改修を行わないで、修繕のみを繰り返していると、向上する住宅水準との差が広がる一方

 

 

4.長期修繕計画の実態

長期修繕計画を信用しすぎていませんか? 長期修繕計画に沿って修繕を進めていけば、マンションの状態や価値を維持していけると思っている方が多いと思いますが、重大な見落としが2つあります。

(1)長期修繕計画は、「延命」の方法でしかない
(2)修繕積立金が不足する計画になっているものが多い

基本的には(1)は非常に多くの管理組合に当てはまるでしょう。建物の耐久性のみにフォーカスし、当初の性能を基準として復旧を目指す修繕内容が一般的なのです。

そして、(2)に該当するケースも少なくなく、むしろ赤字になってしまうマンションの方が多いと思われます。せっかく積み立てたお金を使っても延命にしかならず、しかもそのうちお金が足りなくなる可能性があることを、何割の方が把握をされているか。今すぐ確認していただきたい最重要ポイントなのです。

 

5.長寿命化に必要なのは「適切な修繕と改良・改善」

今ある建物を長く使えるようにするには、適切な修繕に加え「改良・改善」を行っていく必要があります。それは、時代・社会変化等に合わせて、機能的・社会的に性能を向上させていく必要があるからです。

機能性向上のわかりやすい例で言えば、配管更新が代表的な例でしょう。1980年代くらいまでは、給排水管に金属管が用いられているケースが多く、劣化により漏水が発生し、大きな課題となっている管理組合も少なくありません。長寿命化を目指し、共用立管と専有横引き管を併せて樹脂管に更新していく改良改善工事を行うマンションが増えています。

他には、宅配ボックスやインターネットが挙げられでしょう。今や社会的インフラとまで言われるほどの両社ですが、今から20年前に、これほどまでの立ち位置になるとは、どれくらいの方が想像できていたでしょうか。

このように、既存の長期修繕計画では、そもそも建物の耐久性にしか焦点が当たっていないため、改良・改善工事が計画に入っていません。しかし長寿命化の実現には、機能性・社会性を向上させるための、「改良・改善」を行うことが必要不可欠なのです。

「リ・デザイン」プロジェクトにより、改修で外観を向上させた例

 

 

6.長寿命化を実現する翔設計のプログラム

長期修繕計画では「延命」しか含まれておらず、「改良改善」には別途コストがかかるとなれば、そのコストを捻出する必要があります。修繕積立金が赤字になる場合などは特に、抜本的な見直しが必要になる場合があるでしょう。皆さんが少しずつ積み立てている大切な修繕積立金を、どのように使うか、そこが重要なのは言うまでもありません。

翔設計では、大規模修繕コンサルタントのパイオニアとして、「管理組合のための大規模修繕」と向き合ってきました。そして、長寿命化の必要性とその実現方法について、多くの管理組合と議論を重ね、大規模修繕のあるべき姿と、その実現に取り組んできました。

必要なことは、大規模修繕工事のコスト圧縮と改良改善、それに伴う長期修繕計画と資金計画の見直しです。翔設計はこれらを独自プログラムで構築し、延命「ではなく」、改修・長寿命化の実現をお手伝いしています。

翔設計が提唱する、マンションの性能向上を実現するプログラム「トータル・リノベーション」

 

マンションの経年が進むことに対する不安や懸念を解決していくことを目的とした「翔設計の大規模修繕プログラム」は、コスト圧縮と長寿命化を実現し、「長く快適に暮らし、住み継ぐ」ことを目指しています。

取り組みは早い方が有利です。是非、お早めにご相談ください。

ご相談も受け付けておりますのでお気軽にどうぞ。

お問い合わせフォームへ