毎回同じじゃない!大規模修繕工事のポイント

 

マンションの大規模修繕工事は、国交省が出している長期修繕計画のガイドラインに12年程度の周期で行うと記載されており、近年ではそれぞれのマンションの状態によって12~15年周期で実施されております。
マンションの長期寿命化のために、大規模修繕工事も第1回・2回・3回・・・と続いていきますが、毎回同じ工事内容で良いというわけではありません。

下記の図からもお分かりお頂けるように、経年するにつれ、周りの新しいマンションと比べ、どうしても性能の差が開いていきます。 そのため、資産価値向上も合わせ、少しでも新しい水準に近づけられるよう、大規模修繕工事の際には 改良改善工事も加えて検討することが重要です。

 

 

実際の建物の状態や居住者のライフスタイルの変化、マンションの長期修繕計画(修繕積立金)との兼ね合いに応じてマンション毎に内容を検討していくことが重要なことであると考えます。
このページは、1・2・3回目~の大規模修繕工事のポイントについてまとめております。

 

 

 

第1回目の大規模修繕工事

建物の竣工から約12~15年。
マンションとして初めての大規模修繕工事の時期を迎えます。最近ではインターネット等で容易に情報が取れるようになっていますが、実際にどの情報が正しいのかを判断することが難しいのが現状です。そのためどうしても管理会社に頼るマンションが多いという印象があります。第1回目からしっかりと大規模修繕工事の進め方を検討・判断し、実施することが望ましいと考えます。

 

1回目の大規模修繕工事のポイント

  • 新築時の状態に近づける修繕を行う。基本的にはお化粧直しがメイン。
  • 建物の特徴を把握し、今回実施すべき工事項目、先送りできる工事項目を洗い出し、将来的な修繕積立金の過不足を確認する。
  • マンション全体のコミュニティ形成のイベント。

翔設計は、一般的な新築時の状態に近づけるだけでなく、建物の弱点を改善するような、+α仕様の変更など一歩進めた修繕のご提案をさせて頂いております。

 

 

第2回目以降の大規模修繕工事

建物の竣工から20数年以上を経過し、2回目の大規模修繕工事を迎えます。
1回目の大規模修繕工事は管理会社にお願いをした管理組合も、2回目では居住者の方々も大規模修繕工事がどのようなものなのか理解し、さらに1回目で経験した良し悪しを基に、設計監理方式(コンサルタント)を検討・採用される管理組合が多い印象があります。

1回目の大規模修繕工事で先送りした工事がある場合や、更新すべきところを部分補修で済ませたような場合には、2回目の大規模修繕工事は工事範囲が広くなることから工事金額も1回目より膨らむことが一般的です。

劣化が進行しているマンションでは、第3回目の大規模修繕工事を迎えるまでの間に、給排水設備改修やサッシ・玄関ドアの更新等、多額の費用がかかることが想定されます。そのため2回目の大規模修繕工事では、工事内容を決めるにあたり、長期修繕計画(修繕積立金)との兼ね合いが最も重要だと考えます。
その上で、第2回目の大規模修繕工事の工事内容・範囲の決定を行っていくべきです。

築40年前後で第3回目の大規模修繕工事を迎えたマンションでは、多様な世代の方々が住んでおります。大規模修繕工事ではその方々のニーズに合わせた修繕工事を組み込み実施することが大切です。またマンションの今後のビジョンを明確にすることも必要です。

 

修繕だけではない、改良改善工事の検討

マンションの寿命が40~80年だとすると、第3回目の大規模修繕工事が折り返し地点となります。築35~40年経つと住民様のライフスタイルも変化し求めるものも変わってきます。またマンションとしても他の新しいマンションと比べ、社会的劣化が顕著になる時期です。

そのため、第3回目の大規模修繕工事では、基本的な修繕に加え、住民のニーズに合わせた改良改善工事(オートロック化や自動ドア化などのエントランス改修、サッシ・玄関扉の更新等)を組み込むことで資産価値の維持にもつながると考えます。いずれ改良改善工事を行うのであれば、築50~60年でやるよりも、40年程度の折り返し地点で実施した方が合理的と言えます。
翔設計では大規模修繕工事のご提案の際に、修繕工事に加え、改良改善のご提案もさせて頂いております。

 

2回目以降の大規模修繕工事のポイント

  • 建物が経年していくにつれて、工事金額が高くなることが多い。
  • 長期的な修繕計画を立てた上での、工事内容・範囲の決定が重要。
  • 基本的な修繕だけでなく、資産価値維持のための改良改善工事の検討も視野に入れる。
  • 様々な世代に合わせた修繕工事を検討に組み込む。
  • マンションの今後のビジョンを明確にし共有していく

翔設計ではマンションの大規模修繕工事において、特に第2回目の大規模修繕が最も重要であると考えます。マンションの長期寿命化を見据えた上で、建物自体の保全・修繕はもちろんですが、きちんとした修繕計画や資金計画の形成が重要です。
数多くの実績を基に、それぞれのマンションの状況やご要望に合わせて様々なご提案を行っております。

 

 

 

翔設計の「大規模修繕工事」についてお問合せ

翔設計では、大規模修繕コンサルティングサービスにて管理組合様のサポート等も行っておりますので、ぜひご相談ください。

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そのほか、初めて〜3回目、50年超えの大規模修繕工事に関する記事を下記にご紹介します。