長期修繕計画は、「作って終わり」ではありません。物価や工事費などが予想を上回る高騰をみせる状況の中で、長期修繕計画も予実に大きな差が生じてくるため、短いスパンでの見直しが必要となります。
翔設計の長期修繕計画
特徴１
マンションごとにカスタマイズ
建物調査診断などを行い、実際の状態を見極めたうえで、修繕周期や必要工事項目を設定します。同時に行う方が合理的な工事はまとめるなど、組合のメリットを重視した計画を立てます。
特徴２
現実的で実行できる計画
現地の状況を把握したうえで作成します。
修繕周期だけを動かす、工事単価だけを入れ替えるという見直しではなく、現実に即した工事時期と概算工事費を設定します。
特徴３
組合の考えを反映してつくる
計画にどこまでの工事を入れるかは、管理組合ごとに考え方が異なります。改良改善工事をどこまで組み込むかも含めてご相談しながら、複数の選択肢を整理していきます。
特徴４
複数案値上げシミュレーション
値上げシミュレーションも複数案で検討。修繕積立金の見直しが必要な場合には、2〜3パターンの値上げシミュレーションを作成し、管理組合様が検討しやすい形でご提示します。
修繕積立金が不足する原因とは？
01.計画が更新されていない
前回作成時より5年以上が経過している
02.本来必要な工事が入っていない
新築時から適切に見直しされていない場合は、改良改善工事等が盛り込まれていない事が多い
03.物価上昇への未対応
物価上昇に応じた値上げがされていないと必然的に不足が生じる
04.資金不足の可能性大
修繕積立金を値上げしていない場合、経年につれ資金が不足する
01.新築時の修繕積立金金額が低く設定されていて、その後値上げをしていない
マンションは新築時にはできるだけ低額で販売をするために修繕積立金は安く設定されており、その後段階的に値上げをすることを前提に作られています。しかし実際には定期的な値上げを実行しているマンションは多くありません。また工事費は大雑把に計上されていることがあります。
02.当初の計画には設備改修工事や改良工事が入っていない
新築時の向こう３０年の計画には２回目の大規模修繕工事までが見込まれておりますが、築25年～30年以降に発生する給排水設備改修工事や、時代的劣化をリニューアルするための改良工事等が見込まれていないケースが多くあります。
当初の収支計画は黒字であったマンションも第１回目の大規模修繕工事を終えたあとの見直しにより、築３０年以降の必要工事を見込むと、収支計画上赤字となってしまうマンションをよく見かけます。
03.物価の上昇は見込まれていない
30年先の工事費や人件費等の物価上昇率は誰にもわからないため、長期修繕計画を作成する段階では物価上昇は見込まれていない場合もあります。その場合、当初の概算工事費と実際の工事金額に乖離が生まれ、想定よりも支出が多くなり赤字となってしまう可能性があります。
長期修繕計画は、将来の工事と資金を見通すための計画
長期修繕計画は、マンションの将来を左右するため、早い段階から定期的な見直しが必要です。
ただし、あくまでも30年先を大枠で捉えた「仮」の計画であり、各工事の詳細の金額については、実施計画の段階で確定するため、予算との差異が生じるのは必然です。
特に高経年マンションでは、大きな工事が増えてくるため、より早期の見直しが重要となります。
まずは、今の長期修繕計画を確認してみませんか？
長期修繕計画は、経年が進むにつれ軌道修正がしづらくなるため、適切な見直しを早めに行うことをオススメいたします。
今の計画で将来まで持つのか不安がある
修繕積立金の水準が適切か分からない
設備改修や改良改善が抜けていないか不安
そもそもどう進めるべきか相談したい
翔設計では、実情に合った長期修繕計画づくりをサポートしています。
この先の安心と、マンションの価値を守るために、
今の長期修繕計画を一度見直してみませんか。
