老朽化により建物の再生を検討しなければならない時が必ずやってきます。
再生検討では「長寿命化」「建替え」「敷地売却」全てを比較検討する必要があります。
翔設計では、この３つを総合的に整理しながら、区分所有者の皆様が納得して進むべき道を見つけられるよう、再生方針の検討をお手伝いします。
再生検討とは
老朽化したマンションの将来を決めるため、再生の選択肢を比較検討することです。
国交省で整理した再生の選択肢には大きく「長寿命化」「建替え」「敷地売却」の３つがあります。法的にみても「長寿命化」「建替え」の比較検討は必須であり、管理組合の合意形成としても、比較検討がなされていることが求められます。
翔設計は同時に3つを並行して検討することが出来るため、他社と比較すると結果的にコストを抑え、後戻りのない合意形成により、合理的な検討が可能となります。
維持修繕の繰り返しには限界があり、どこかのタイミングで「再生検討」が必要な時期が訪れます。マンションの規模や立地によりその選択肢は異なります。特に、旧耐震基準の建物にとっては、より重要な課題です。
改修して「長寿命化」するか、「建替え」るのかを決めていくことになりますが、「再生検討」は区分所有者全員の理解と合意が必要であり、この議論と選択には相当の時間を要します。 各区分所有者ごとにそれぞれの事情が異なるため、その整理には5～10年と長い年月を要します。築50年を超えてくると高齢化率が高くなり、検討が進みにくくなるため、築40年頃から検討をはじめることが望まれます。
マンション再生の選択肢
長寿命化（改修・耐震）
建替え
敷地売却
マンションごとに立地や建物の状態、市場性、耐震性、経済性などは異なるため、複数の再生の選択肢の中から「できること」「できないこと」を整理し、区分所有者の皆様が将来に向けて納得できる方向性を見つけていくことが再生検討です。
再生検討における調査・検討項目
建替えたら大きくなるか、経済条件が成り立つか、建物の耐久性や耐震性に問題がないかなど、さまざまな条件を整理しながら、建替え・長寿命化・敷地売却等の可能性を探ります。
建替えたら大きくなるか
経済条件が成り立つか
耐震補強や改修が現実的か
これが将来の３択
建替えボリューム・経済性・耐久性・耐震性などを整理して、３択の中から最も現実的な方向性を明らかにしていきます。
再生検討の流れ
再生の選択肢を比較検討
再生検討では、まずは2つのフェーズの検討が必要です。
- 概要検討フェーズ ／ 将来の３択から最も現実的な方向性を絞ります
- 詳細検討フェーズ ／ 絞り込んだ選択肢に対して、決断ができるレベルまで、詳細検討を行う
工事内容・工事費・建替えの規模・従前資産評価などを整理をしながら、限られた時間と予算の中でスムーズかつ合理的に合意形成を進めていく必要があります。
翔設計の再生検討サービスについて
再生検討に必要なボリュームチェック、長寿命化に必要な耐震・改修検討、決定に必要な合意形成、翔設計はこれら全ての専門知識が豊富なマンション総合コンサルタントです。
建物の状態や耐震性、経済性、市場性などを整理しながら、建替え・長寿命化・敷地売却等の可能性を比較し、区分所有者の皆さまが納得して検討を進めていけるようサポートいたします。
マンションの大事な将来を考える再生検討を是非お任せください。
