自分の部屋は「自分の責任で自己管理する物」
共用部は「誰かが管理・維持してくれる物」と思っていませんか？
実は、適切な管理がされず、最終的にスラム化に向かう分譲マンションと、そうではなく快適なマンションライフを継続できる分譲マンションの2極に分かれます。その分岐点は区分所有者が自分事として、共用部も含めた建物の全体管理にしっかり取り組んでいるか・いないかです。
実際は「誰か」ではなく「自分（たち）＝管理組合」が管理しなくてはなりません。
「自分ではないどこかの会社」がやってくれるわけではないのです。
せっかく手に入れたマンションという資産です。
区分所有者としてやるべき事を把握し、適切にマンションを管理すれば
資産価値・生活価値を上げていくことができます。
自分の部屋は自分の自由にできる
誰かがやってくれる、自分は関係ない
管理組合が他人事にしすぎた結果、適切な管理ができず、資金が破綻し、修繕すべき工事もできず、最終的にはスラム化してしまうリスクが高くなります。
共用部の管理も自分事として考える
自分たちでしっかり未来を作っていく
積極的な検討により適切なタイミングで、必要な工事や改修を計画でき、必要な資金計画も立てることで、合意のもと不安なく快適なマンションライフ・資産価値維持ができる。
「マンションの資産価値を維持・向上するために」
自分の資産だという
意識を持つ
長期修繕計画を
適宜見直しする
積極的な
総会・理事会参加
専門家であるコンサ
ルタントを採用する
持ち家としてのマンション
分譲マンションを購入すると、購入者は全員管理組合員となり、区分所有法と管理規約で定められた義務と権利の範囲内で行動することが求められます。
管理組合は、区分所有者全員で結成された組織であり、全員の共有財産である建物を「管理」する義務があります。管理費や修繕積立金は、建物の管理や組合の運営に必要な範囲で定められて用途にしか使うことができません。
分譲マンションは、所有者である区分所有者自身が住んでいる場合と、賃借人が住んでいる場合の大きく分けて2種類があります。
賃貸に出すかどうかは、所有者が決めることですが、所有者としての責任は果たさなくてはならないため、区分所有法や管理規約の把握・理解が必要になります。
総会（集会）の決議
全区分所有者で構成される管理組合は、共有財産である建物の管理を始め、様々な事項を、総会（集会）の決議で行います。自分たちのマンションをどうしていくか、区分所有者の多数決で決めていくのです。
過半数で決めることができる「普通決議」に加え、重要な事項については、４分の３以上もしくは５分の４以上が必要となる「特別決議」にて決定していきますが、区分所有者一人一人の「議決権」、いわば一票が非常に重要です。票数が集まらなければ決議されないため、必要な修繕ができないなどの難しい状況に陥ります。
管理会社と管理組合
管理会社と管理組合は、どちらが立場が上でしょうか？ 実は、かなり多くの区分所有者が間違えている問題であり、「管理会社が決めたことに管理組合が従っている」という重大な勘違いをしている可能性があります。
その誤った認識からくる「他人事」の感覚が、大きなリスクになります。
管理会社は、管理組合がやらなければならないことの一部を外注されている立場であり、管理会社に「管理組合が決定しなければならない事項を勝手に決めること」はできません。
個人情報を含めた区分所有者の管理業務、管理費や修繕積立金の出納業務、共用部の清掃業務など、管理組合業務の一部を、管理会社にお金を支払って委託しているのです。
管理組合は一人一人の区分所有者の集まりであり、区分所有者の共有財産を「みんなで」守っていく必要があります。
建物の管理
管理組合は、総会（集会）の決議によって、行動しなければなりません。特に管理費や修繕積立金の支出については、予算承認を決議してからでなければなりません。
そのため、建物を健全に使えるように管理するためには、「長期修繕計画」が必要です。国土交通省からは「向こう30年以上であること」「大規模修繕工事の予定が2回以上含まれること」という条件を両方クリアする長期修繕計画を策定することが求められています。
この長期修繕計画に基づき、建物を健全に管理するための調査費用・工事費用・コンサル費用などを積み立てていき、毎年の定期総会または臨時総会で予算化し、実行していきます。
長期修繕計画の落とし穴
新築時の長期修繕計画は、最長でも築30年までの修繕計画が用意されていることが多く、その30年間は修繕積立金が不足しないような水準で計画されています。
しかし、建物の修繕・改修コストとしては、築40年近くから、コストの高い内容（給排水管更新や、玄関扉・サッシ更新など）が始まるため、長期修繕計画に沿って積み立てをしっかり行ってきたとしても、大きな値上げが必要になっているマンションが多く存在するのが実情です。
近年、マンションの長寿命化が進んでおり、築80～100年を目標とした計画を策定する組合も増えてきました。建替えが条件面・コスト面などから難しいケースが増えている中で、長寿命化で長く快適に暮らし住み継ぐことを目指す動きが増えています。
長寿命化には、それなりの資金が必要ですので、物価上昇や工事費の高騰といった変動要因に対して、早め早めに修繕積立金の値上げを行い、計画的に資金を確保していくことが重要です。
長期修繕計画の策定や見直しは、実績豊富なコンサルタントがしっかりサポートします。
マンションは常に将来計画と隣り合わせ
資金計画（予算決定・執行）も、工事内容の決定・工事実施の承認も、全ては管理組合の総会（集会）で決めていきます。基本的に全ての動きは、計画と予算を承認して実行する流れになりますので、常に将来の計画を考えながらマンションを管理・運営していくことになります。
すなわち、マンションは常に将来計画と隣り合わせであり、どれだけ早めに「良い将来計画」を立てて動いていけるか、が成功の分かれ道になると言えます。
いつ、何を検討していくか、専門家であるコンサルタントがサポートしていきます。
