将来計画・再生検討とは
高経年マンションの抱える課題
築３０年を超えた頃からマンションでは、「建物の老朽化」「所有者の高齢化」という２つの課題に直面し、さらに建替・改修・敷地売却などの将来の方向性の検討が必要となります。
将来計画の策定
建物の老朽化
３つの劣化が進み、建物価値・生活価値が下がっていきます。
1.物理的劣化
建物・マンションを構成する材料そのものの経年による性能低下など
例：躯体のひび割れ、防水層の劣化など
2.機能的劣化
建物の機能や性能が、社会の進歩や生活の変化に追いつかなくなる
例：セキュリティ、省エネ設備等の陳腐化など
3.社会的劣化
外部環境や社会の基準の変化、法制度の変化による資産価値の低下
例：競合物件の登場、高速インターネットの必要性など
所有者の高齢化
建物の劣化に対応するための改修工事（改良＋修繕）を計画しても、特に年金生活を中心とした高齢者から資金面で賛同を得られず、計画が進まないことが課題となっています。
そのまま放置してしまうと劣化が進行し、ついにはスラム化リスクが高まる可能性があります。
再生検討の策定
長寿命化（改修・耐震）
建替え
敷地売却
マンションごとに立地や建物の状態、市場性、耐震性、経済性などは異なるため、複数の再生の選択肢の中から「できること」「できないこと」を整理し、区分所有者の皆様が将来に向けて納得できる方向性を見つけていくことが再生検討です。
建替えが困難なワケ
既存不適格等の法的制約
（耐久基準・高さ制限・容積率など）
工事費
高騰
資金
調達方法
マンション全体
合意形成
高経年マンションの建替えでは、これら様々な理由で、建替えが進まないのが現実です。
だからこそ建替えではなく、できるだけ長く暮らすための長寿命化が求められます。
翔設計は、高経年マンションの適切な将来計画を立て、あらゆる課題の解決プランを提供します。
